¿La constructora incumplió la promesa de compraventa?

No a su antojo. La fecha de entrega que le prometieron obliga, y la Superintendencia de Industria y Comercio prohíbe cambiarla de forma unilateral: cualquier modificación tiene que estar explicada, justificada y soportada por escrito. Un «nos atrasamos» sin soporte no es una justificación. Si el retraso es de la constructora, el comprador puede exigir la entrega, o terminar el negocio y pedir la devolución de lo pagado. Los perjuicios, como el arriendo que tuvo que seguir pagando, van por lo general ante un juez civil: la Superintendencia ha dicho que en estos procesos no los reconoce.

FundamentoCódigo Civil, art. 1546. Ley 1480 de 2011. SIC, Circular Externa 004 de 2024 (Circular Única, Título II, Capítulo Segundo, num. 2.16: prohibición de modificar unilateralmente las fechas esenciales) y comunicado del 30 de diciembre de 2025 sobre vivienda nueva. SIC, Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, Rad. 21-143690, sentencia del 8 de abril de 2022 (perjuicios por entrega tardía: «no es competencia de la Superintendencia»).

Es la que produce un desequilibrio injustificado en perjuicio del comprador, o la que afecta el tiempo, el modo o el lugar en que puede ejercer sus derechos. La ley señala algunas que no producen efecto en ningún caso, como la que permite no devolver lo pagado si la obra no se ejecuta, en todo o en parte, o la que incluye intereses que la ley no autoriza. Cuando la promesa es un formato que el comprador no pudo negociar, también están prohibidas las cláusulas que le permiten a la constructora modificar el contrato por su cuenta, como fijar sola nuevas prórrogas de la entrega. Una penalidad desproporcionada puede ser abusiva o reducirse. La cláusula abusiva queda sin efecto, y el resto de la promesa sigue vigente si puede subsistir sin ella.

FundamentoLey 1480 de 2011, art. 38 (cláusulas prohibidas en los contratos de adhesión: modificar unilateralmente el contrato o sustraerse de sus obligaciones), art. 42 (concepto de cláusula abusiva), art. 43, nums. 5 y 10 (ineficaces de pleno derecho: no reintegrar lo pagado si no se ejecuta el objeto; intereses no autorizados legalmente) y art. 44 (la ineficacia de una cláusula no afecta el resto del contrato). Código de Comercio, art. 867 (reducción de la pena manifiestamente excesiva).

Depende de cómo quedó escrito en la promesa. Si la aprobación del crédito o del subsidio se pactó como condición del negocio y no se cumplió sin culpa del comprador, lo normal es que la promesa se termine y se devuelva lo pagado. Si la promesa solo fija una fecha para pagar el saldo, la negación del crédito no libera por sí sola al comprador, y la constructora puede intentar aplicar la penalidad pactada, que en todo caso no puede ser desproporcionada. Además, la promesa debe fijar el plazo o la condición en que se firmará la escritura; si no lo hace, puede discutirse su validez. En la evaluación revisamos la promesa, la comunicación en que el banco o la entidad del subsidio negó la solicitud, las fechas y los pagos hechos.

FundamentoCódigo Civil, art. 1530 y siguientes (obligaciones condicionales) y art. 1544 (restitución de lo recibido bajo condición resolutoria cumplida). Ley 153 de 1887, art. 89, num. 3 (la promesa debe contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato). Código de Comercio, art. 867.

Por regla general, no. El precio de la vivienda debe informarse en pesos colombianos, y el que se le comunicó al comprador cuando manifestó su intención de comprar es el que tiene que pagar. La Superintendencia de Industria y Comercio ha advertido que el precio no puede cambiar por el simple paso del tiempo, y que aplazar la firma de la promesa para trasladarle al comprador el aumento del salario mínimo es una práctica abusiva. Lo que diga la promesa importa: si el precio quedó atado al salario mínimo, esa cláusula puede discutirse.

FundamentoLey 1480 de 2011, arts. 26 y 42. SIC, Circular Externa 004 de 2024 (precio en pesos, exigible desde que el consumidor manifiesta su intención de adquirir). SIC, comunicado del 15 de enero de 2026 sobre precios de la vivienda VIS.

Depende de quién incumplió. Si el comprador desiste por su cuenta, la penalidad pactada puede aplicarse, siempre que se la hayan informado con claridad desde el principio, y aun así no puede ser desproporcionada: una pena manifiestamente excesiva puede reducirse. Si desiste porque la constructora incumplió (se atrasó o cambió lo prometido), cobrarle una penalidad es trasladarle la culpa ajena, y esa cláusula puede quedar sin efecto. El resultado depende de lo que dice el contrato y de lo que se le informó antes de firmar.

FundamentoLey 1480 de 2011, art. 42 y art. 43, nums. 5 y 6 (cláusulas ineficaces de pleno derecho). Código de Comercio, art. 867 (reducción de la pena manifiestamente excesiva). SIC, comunicado del 30 de diciembre de 2025: los costos del desistimiento deben informarse desde el inicio, y no pueden imponerse cargas injustificadas si el incumplimiento es del vendedor.

En la preventa, lo normal es que el dinero no vaya a la constructora sino a una fiduciaria, que solo puede entregárselo a la constructora cuando se cumplen las condiciones pactadas para iniciar la obra. Es el llamado punto de equilibrio: por ejemplo, licencias y un mínimo de unidades vendidas. Si esas condiciones no se cumplen en el plazo, el dinero debe devolverse al comprador con sus rendimientos, en los términos del contrato. La fiduciaria no garantiza que el edificio se construya, pero sí responde si entregó el dinero sin verificar las condiciones o si no explicó con claridad cómo funcionaba el negocio.

FundamentoCódigo de Comercio, arts. 1226 y siguientes (fiducia mercantil). Superintendencia Financiera, concepto 2008068357-003 del 27 de noviembre de 2008: la fiduciaria debe entregar los recursos «al constructor sólo una vez verificadas las condiciones» del contrato, con deber de información y responsabilidad hasta la culpa leve. Ley 1480 de 2011, art. 57 (la Superintendencia Financiera conoce como juez de estos reclamos).

La ley distingue dos cosas. Lo que compromete la estabilidad de la obra, como la estructura o las fisuras que afectan la construcción, tiene una garantía de diez años. Los acabados tienen un año. Cuando la frontera no es clara, como pasa con muchas humedades, lo que decide es la causa técnica del daño, y por eso suele necesitarse un dictamen pericial. En ambos casos la ley exige una reclamación directa a la constructora antes de demandar, y la forma en que se documenten las fallas desde el principio pesa en el resultado. En vivienda nueva, además, el constructor o el enajenador debe amparar los perjuicios patrimoniales si, dentro de los diez años siguientes a la certificación técnica de ocupación, la construcción perece o amenaza ruina por fallas de construcción, del suelo o del diseño.

FundamentoLey 1480 de 2011, art. 8 (inmuebles: estabilidad de la obra por diez años y acabados por un año) y art. 58, num. 5 (reclamación directa; lit. d: prueba pericial anticipada). Ley 1796 de 2016, art. 8 (amparo de perjuicios patrimoniales en vivienda nueva) y Decreto 282 de 2019, que lo reglamenta.

Lo que le prometieron. Las condiciones concretas que anunció la constructora en la sala de ventas, en el folleto o en la publicidad la obligan en esos términos, y si la publicidad fue engañosa también responde por los perjuicios que causó. El folleto, las fotos del apartamento modelo y los correos son la prueba: la diferencia entre lo anunciado y lo entregado es la base del reclamo, y hay que poder demostrarla.

FundamentoLey 1480 de 2011, arts. 29 (fuerza vinculante de la publicidad) y 30 (responsabilidad por publicidad engañosa). SIC, Circular Externa 004 de 2024: la publicidad de vivienda debe informar como mínimo el área privada construida, el precio de referencia en pesos y la ubicación.

Depende de lo que diga la promesa. Si se pactaron arras, la ley entiende por regla general que cualquiera de las partes puede retractarse: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas, salvo que se hayan pactado como parte del precio o como señal de quedar convenidos. Si se pactó una cláusula penal, puede cobrarse por el atraso, pero no puede superar el monto de la prestación principal, y el juez puede reducirla si es manifiestamente excesiva o si la obligación se cumplió en parte. Los intereses de mora tienen un tope: una y media veces el interés bancario corriente que certifica la Superintendencia Financiera, y lo cobrado por encima debe devolverse. La pena y los perjuicios solo se cobran juntos si así se pactó expresamente. Para pedir la terminación por incumplimiento, quien la pide debe haber cumplido lo suyo.

FundamentoCódigo Civil, arts. 1546 (condición resolutoria tácita), 1600 (no se piden a la vez la pena y la indemnización, salvo pacto expreso), 1609 (el contratante que no ha cumplido no está en mora) y 1859 a 1861 (arras). Código de Comercio, arts. 22 (el acto mercantil para una de las partes se rige por la ley comercial), 866 (arras de retractación), 867 (límite y reducción de la cláusula penal) y 884 (interés moratorio). Ley 45 de 1990, art. 72 (intereses cobrados en exceso).

El plazo de la devolución es el que fijen la promesa o el contrato con la fiduciaria. Si el dinero está en un encargo fiduciario, es la fiduciaria la que lo devuelve, con los rendimientos que le correspondan según ese contrato. Solo pueden descontarse los conceptos pactados e informados con claridad desde el inicio: la penalidad por desistir, si existe, no puede ser desproporcionada, y una cláusula que imponga al comprador más cargas para terminar el contrato que las que tenía al firmarlo no produce efecto. Los soportes útiles para revisar la devolución son la promesa, el contrato de vinculación o de encargo fiduciario, los extractos del encargo y una liquidación escrita que explique cada descuento y la cláusula de la que sale.

FundamentoLey 1480 de 2011, art. 37, num. 1 (las condiciones generales deben informarse de forma suficiente, anticipada y expresa) y art. 43, num. 11 (ineficacia de las cláusulas que imponen mayores requisitos o cargas para terminar el contrato). Código de Comercio, art. 867 y arts. 1226 y siguientes (fiducia mercantil). SIC, comunicado del 30 de diciembre de 2025 (los costos del desistimiento deben informarse desde el inicio).

No, y conviene desconfiar de quien lo prometa: la ley disciplinaria de los abogados lo prohíbe. Lo que sí sostenemos es el método: probar los hechos, invocar la norma aplicable, cumplir los plazos y acudir a la autoridad competente. Eso es lo que hace que un caso se decida por el fondo y no por desgaste.

FundamentoLey 1123 de 2007, art. 34, lit. b: es falta de lealtad con el cliente «Garantizar que de ser encargado de la gestión, habrá de obtener un resultado favorable».

La evaluación de viabilidad no tiene costo: usted cuenta los hechos y nosotros le entregamos un concepto. Si el caso es viable, le presentamos una propuesta de honorarios y usted decide con las cartas sobre la mesa. No tomamos casos que no tengan sustento probatorio.

Sí, en todo el país. El trámite es documental y a distancia: usted envía la información cuando pueda y nosotros radicamos ante la entidad o la autoridad que corresponda.

Los usamos para evaluar su caso y responderle, conforme a la Ley 1581 de 2012 y a la política de tratamiento de datos que usted autoriza en el formulario. Para analizar la información nos apoyamos en herramientas tecnológicas, incluida la inteligencia artificial, cuyos proveedores actúan como encargados: por contrato, solo pueden usar sus datos para ese fin y deben protegerlos. No vendemos sus datos ni los compartimos con nadie para fines distintos a su caso.

FundamentoLey 1581 de 2012. Decreto 1377 de 2013, compilado en el Decreto 1074 de 2015. SIC, Circular Externa 002 de 2024 (lineamientos sobre el tratamiento de datos personales en sistemas de inteligencia artificial).